El costo real de tener una propiedad de lujo en Miami

El precio de compra es solo la primera cifra. Una propiedad de lujo en Miami cuesta cada año decenas de miles de dólares en impuestos, seguros, cuotas y mantenimiento, y un comprador extranjero paga más impuesto a la propiedad que un residente porque no tiene la exención de vivienda habitual. Lo calculamos con dos ejemplos, un apartamento de $2 millones en Miami Beach y una casa de $3 millones en Coral Gables, usando los tipos oficiales del condado.

El impuesto a la propiedad, por municipio

En Miami-Dade, el impuesto a la propiedad se calcula multiplicando el valor imponible de la vivienda por el tipo total, que suma los del condado, el distrito escolar, el municipio y otros organismos. Se expresa en «milésimas»: 18 milésimas equivalen a $18 por cada $1,000 de valor, es decir, un 1.8%.

Fuente: Tasador de Propiedades de Miami-Dade, tipos de 2025 (año fiscal 2025-2026). Combinamos los tipos totales propuestos con los tipos municipales adoptados, así que son aproximados.

Dos detalles que cambian la cuenta para un extranjero:

• Sin exención de vivienda habitual. Quien tiene su residencia permanente en Florida puede descontar hasta $50,000 del valor y limitar la subida anual al 3% o a la inflación, lo que sea menor. Un no residente no tiene esa ventaja.
• El valor imponible no es el precio. El tasador estima el valor de mercado y la ley le obliga a tener en cuenta los costos habituales de una venta, así que suele quedar por debajo del precio de compra. En nuestros ejemplos suponemos que es el 85% del precio.

Dos ejemplos con cifras

El impuesto a la propiedad sale de los tipos oficiales. El seguro, las cuotas y el mantenimiento son supuestos ilustrativos, porque dependen de cada edificio y de cada casa: pide siempre las cifras reales antes de comprar.

Para poner los seguros en contexto: según un análisis de Insurify de 2026, la prima media de un seguro de hogar en Florida ronda los $8,300 al año, casi el triple de la media del país. En una casa de lujo frente al agua, la cifra se multiplica, y el seguro de inundación del programa federal solo cubre hasta $250,000 de la vivienda: por encima hace falta un seguro privado. Te lo explicamos en nuestra guía del seguro de hogar e inundación.

Lo que pagas una sola vez al comprar

• Impuesto de timbre sobre la escritura: en Miami-Dade, $0.60 por cada $100 en viviendas unifamiliares y $1.05 en el resto, incluidos los apartamentos. En los ejemplos, $18,000 por la casa y $21,000 por el apartamento. En Florida suele pagarlo el vendedor, pero se negocia.
• Si financias: $0.35 por cada $100 del préstamo en timbres y un 0.2% de impuesto sobre intangibles. Con un préstamo de $1.2 millones, $4,200 y $2,400.
• Seguro de título, cierre, abogado e inspecciones: pide un presupuesto de cierre a la compañía de títulos antes de firmar.

Cómo suben los costos con los años

• Impuesto: en una segunda vivienda, el valor imponible puede subir hasta un 10% al año, sin contar la parte escolar, que no tiene tope. Y al comprar, el valor se recalcula al de mercado, aunque el vendedor pagara mucho menos.
• La Enmienda 3: el 3 de noviembre de 2026 se vota en Florida una reforma que bajaría ese tope al 5% desde 2027 y subiría la exención de la vivienda habitual. Necesita el 60% de los votos.
• Edificios: desde la ley de seguridad de condominios de 2022, muchas torres han subido las cuotas o aprobado cuotas extraordinarias para financiar reservas e inspecciones. Pide el estudio de reservas antes de comprar.
• Seguros: pueden subir de un año a otro, sobre todo después de una temporada de huracanes intensa.

Lo que retienen al vender

Si eres extranjero y vendes por más de $1 millón, el comprador retiene el 15% del precio y lo entrega al IRS (FIRPTA). En una venta de $2 millones son $300,000 que no cobras al cerrar hasta que se ajuste tu declaración. Se puede pedir una retención menor por adelantado. Lo explicamos en cómo comprar una propiedad de lujo en Miami siendo extranjero.

Cómo no llevarte sorpresas

1. Pide la factura del impuesto del año anterior, pero calcula el tuyo con el precio de compra, no con lo que pagaba el vendedor.
2. Pide presupuestos de seguro antes de la oferta, incluido el de inundación, con la zona de FEMA de la dirección exacta.
3. En una torre, pide el estudio de reservas y las cuotas extraordinarias aprobadas o previstas.
4. Si vas a alquilar, calcula los impuestos sobre el alquiler y las normas del edificio antes de contar con esos ingresos.

Preguntas frecuentes

Nota de método

Los tipos del impuesto a la propiedad proceden del Tasador de Propiedades de Miami-Dade para 2025: combinamos los totales propuestos con los tipos municipales adoptados. El valor imponible del 85% del precio es un supuesto nuestro. Los impuestos de timbre son los del Departamento de Ingresos de Florida. El seguro, las cuotas y el mantenimiento son supuestos ilustrativos, no precios de mercado: cada propiedad es distinta. Datos consultados en octubre de 2026. Esta guía es información general, no asesoría fiscal, legal ni financiera.