Cómo comprar una propiedad de lujo en Miami siendo extranjero

Comprar una propiedad de lujo en Miami siendo extranjero es legal y habitual: según MIAMI Realtors, los compradores internacionales suman el 15% del volumen de ventas de vivienda del sur de Florida, y más de la mitad paga al contado. Lo que cambia frente a un comprador local no es el derecho a comprar, sino los impuestos, la forma de ser propietario y lo que pasa cuando vendes o heredas. Te explicamos el proceso paso a paso, con fuentes oficiales, para que llegues a la primera visita sabiendo qué preguntar.

¿Puede comprar un extranjero?

Sí. En Estados Unidos no hace falta ser ciudadano, residente ni tener visa para comprar una vivienda, y puedes cerrar la compra desde tu país con poderes y firma a distancia. Hay dos límites que conviene conocer desde el principio:

• Comprar no da residencia. Ser propietario no te da derecho a vivir en EE. UU. La vía de inversión, la visa EB-5, exige invertir al menos $800,000 en zonas de empleo prioritario, o $1,050,000 en el resto, en una empresa que cree 10 empleos. Una vivienda propia no cuenta.
• La ley de Florida sobre «países de interés». Desde julio de 2023, el capítulo 692 de las leyes de Florida restringe las compras de personas y entidades vinculadas a China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria. Para una persona física domiciliada en uno de esos países, la ley limita las compras cerca de instalaciones militares e infraestructuras críticas, y permite comprar una sola vivienda de hasta 2 acres a más de 5 millas de una instalación militar, con visa no turística o documentación de asilo y a su nombre. Esa compra se registra después ante el Departamento de Comercio de Florida. En la práctica, todos los compradores firman una declaración jurada al cerrar.

Si eres de Cuba o Venezuela, o tu empresa tiene vínculos con alguno de esos países, consulta a un abogado inmobiliario de Florida antes de hacer una oferta.

El proceso, paso a paso

1. Decide la estructura antes de buscar. A tu nombre, en pareja o a través de una sociedad: cambia los impuestos, la privacidad y la herencia. Habla con un abogado y un contador que trabajen con compradores extranjeros.
2. Elige un agente y firma el acuerdo de comprador. Desde el 17 de agosto de 2024, un agente debe firmar contigo un acuerdo escrito antes de enseñarte una vivienda, y en él se pacta su comisión.
3. Haz la oferta. El contrato fija el precio, el depósito de garantía, los plazos para inspeccionar y financiar, y la fecha de cierre.
4. Revisa todo antes de comprometerte: inspección, zona de inundación y presupuesto del seguro, documentos y cuentas del edificio si es un condominio, y la búsqueda de título, que comprueba que nadie más tiene derechos sobre la propiedad.
5. Cierra la compra ante una compañía de títulos o un abogado. Se firma la escritura, se paga y la escritura se inscribe en el registro del condado. Lo habitual es contratar un seguro de título.

A tu nombre o a nombre de una LLC

Si optas por una LLC, te explicamos cómo abrir una LLC en Florida siendo extranjero y qué exige el formulario 5472.

Pagar al contado o financiar

La mayoría de los compradores internacionales de Miami paga al contado. Si financias, existen préstamos para extranjeros no residentes, pero suelen pedir una entrada mayor y un tipo de interés más alto que a un residente, y exigen justificar ingresos y patrimonio en tu país.

Pagues como pagues, el banco y la compañía de títulos te pedirán justificar el origen de los fondos. Una norma federal que iba a obligar a declarar las compras al contado hechas a través de sociedades fue anulada por un tribunal de Texas en marzo de 2026, pero esas comprobaciones siguen siendo normales. Para mover el dinero desde tu país, compara antes el costo real de la transferencia en nuestra comparativa de envíos de dinero.

Impuestos y costos al comprar

En un apartamento de $2 millones, el impuesto de timbre sobre la escritura es de $21,000. Pide siempre a la compañía de títulos un presupuesto de cierre antes de firmar el contrato.

Lo que pagas cada año

• Impuesto a la propiedad. En las zonas de lujo de Miami-Dade, el tipo total de 2025 va de unos 15.5 por mil en Key Biscayne a unos 20 por mil en la ciudad de Miami: entre $15,500 y $20,000 al año por cada millón de valor imponible. Un no residente no tiene la exención de vivienda habitual (homestead), y su valor imponible puede subir hasta un 10% al año, sin contar la parte escolar. El 3 de noviembre de 2026 se vota en Florida la Enmienda 3, que bajaría ese tope al 5% a partir de 2027 si se aprueba.
• Seguro. De vivienda, de viento y de inundación, que en Miami suelen ir por separado. Te lo explicamos en nuestra guía del seguro de hogar e inundación.
• Cuotas del edificio o de la asociación, y mantenimiento.

Lo calculamos con ejemplos en el costo real de tener una propiedad de lujo en Miami.

Si compras en una torre

Desde 2022, la ley de Florida obliga a los edificios de condominio de tres o más plantas a pasar una inspección estructural a los 30 años y después cada 10, y a hacer un estudio de reservas cada 10 años, financiando las reparaciones necesarias. Antes de comprar en una torre, pide:

• la última inspección estructural y el estudio de reservas;
• el presupuesto y las cuentas de la asociación, incluidos préstamos para obras;
• las cuotas extraordinarias aprobadas o previstas;
• las normas del edificio sobre alquileres, mascotas y reformas.

Un edificio con reservas bajas puede traducirse en cuotas extraordinarias de decenas de miles de dólares por apartamento.

Si vas a alquilarla

Por defecto, el IRS grava el alquiler que cobra un no residente con un 30% sobre el ingreso bruto, retenido por quien paga. Puedes elegir tributar por el ingreso neto, restando gastos, presentando cada año la declaración 1040-NR y el formulario W-8ECI. Para eso necesitas un número de identificación fiscal: te lo explicamos en nuestra guía del ITIN.

Comprueba también las normas de la ciudad y del edificio: muchos edificios prohíben los alquileres de corta duración.

Al vender o heredar

• FIRPTA. Cuando el vendedor es extranjero, el comprador debe retener el 15% del precio si supera $1 millón, y entregarlo al IRS. No es el impuesto final: se ajusta en tu declaración, y se puede pedir una retención menor por adelantado.
• Impuesto de sucesiones. Si un no residente fallece con bienes en EE. UU. por más de $60,000, el IRS exige presentar el formulario 706-NA, y los inmuebles en EE. UU. cuentan. Algunos tratados fiscales cambian esta regla. Es el punto que más compradores descubren tarde.

Si aún no has elegido zona, compara los barrios en nuestra guía de barrios de Miami, con las fichas de Key Biscayne, Coral Gables, Pinecrest y Sunny Isles Beach. Y para el contexto, lee ¿cuántos millonarios hay en Miami?

Preguntas frecuentes

Nota de método

Esta guía resume información del IRS, la Oficina de Servicios de Ciudadanía e Inmigración (USCIS), el Departamento de Ingresos de Florida, el Tasador de Propiedades de Miami-Dade, las leyes de Florida y MIAMI Realtors, consultada en octubre de 2026. Los tipos del impuesto a la propiedad combinan los tipos propuestos de 2025 publicados por el tasador con los tipos municipales finalmente adoptados, y son aproximados. Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera: cada caso depende de tu país de residencia y de los tratados aplicables.