¿Cuánto cuesta realmente vivir en cada zona de Miami? Reunimos en una sola página el valor típico de una casa y de un apartamento, el alquiler, el seguro de inundación y el impuesto a la propiedad de 21 zonas de Miami-Dade y Broward, con datos públicos que actualizamos cada mes. Casas y apartamentos van siempre por separado, porque mezclarlos no dice nada: en una misma zona, una casa puede valer tres o cuatro veces más que un apartamento.
Actualizado: octubre de 2026. Valores y alquileres de septiembre de 2026; datos de ventas del área metropolitana de agosto de 2026.
¿Cuánto cuesta una casa o un apartamento en cada zona?
Esta tabla muestra, para cada zona, el valor típico de una casa unifamiliar y de un apartamento o condominio, cuánto ha cambiado en el último año y el alquiler típico. Los datos son de septiembre de 2026. Las zonas con guía propia llevan enlace.
| Zona | Casa típica | Cambio en 1 año | Apartamento típico | Cambio en 1 año | Alquiler típico al mes |
|---|---|---|---|---|---|
| Ciudad de Miami | |||||
| Brickell | — | — | $598,000 | −1.2% | $3,829* |
| Downtown | — | — | $528,000 | −1.4% | $3,496* |
| Edgewater y Wynwood | $854,000 | +0.7% | $575,000 | +1.0% | $3,603* |
| Upper East Side | $1,443,000 | +10.0% | $470,000 | +2.1% | $2,391* |
| Coconut Grove | $2,011,000 | +12.8% | $1,060,000 | +9.9% | $3,646* |
| La Pequeña Habana | $605,000 | +1.9% | $277,000 | −2.1% | $2,067* |
| Sur y oeste de Miami-Dade | |||||
| Coral Gables | $2,097,000 | +9.8% | $567,000 | +1.3% | $3,345 |
| Pinecrest | $2,492,000 | +7.5% | $287,000 | −4.3% | $3,353 |
| Palmetto Bay | $1,142,000 | +4.2% | $220,000 | −3.9% | $2,446 |
| Kendall | $835,000 | +4.2% | $257,000 | −5.4% | $2,266* |
| Doral | $682,000 | +0.3% | $389,000 | −3.3% | $2,881 |
| Norte de Miami-Dade | |||||
| Hialeah | $565,000 | +1.2% | $245,000 | −4.4% | $2,343 |
| Miami Lakes | $733,000 | +2.1% | $303,000 | −2.2% | $2,522 |
| Aventura | $636,000 | −2.5% | $408,000 | −4.5% | $2,976 |
| Playas e islas | |||||
| Sunny Isles Beach | $1,397,000 | +10.3% | $621,000 | +1.4% | $3,409 |
| Miami Beach | $2,457,000 | +7.8% | $460,000 | +1.7% | $2,750 |
| Surfside y Bal Harbour | $1,580,000 | +11.0% | $938,000 | +6.6% | $5,096 |
| Key Biscayne | $4,137,000 | +12.1% | $1,374,000 | +6.8% | $7,716 |
| Condado de Broward | |||||
| Weston | $802,000 | −0.8% | $306,000 | −4.8% | $3,414 |
| Fort Lauderdale | $587,000 | +0.1% | $403,000 | −1.5% | $2,697 |
| Hollywood | $511,000 | −1.1% | $250,000 | −4.0% | $2,299 |
| Condados | |||||
| Condado de Miami-Dade | $599,000 | +1.3% | $347,000 | −2.2% | $2,789 |
| Condado de Broward | $535,000 | −0.8% | $204,000 | −5.4% | $2,457 |
Fuente: Zillow Research, índice de valor de la vivienda (ZHVI, tramo medio) y de alquileres (ZORI), datos suavizados y desestacionalizados. «—»: casi no hay casas unifamiliares en la zona o no hay datos suficientes. *Alquiler del código postal principal de la zona: 33131 en Brickell, 33132 en Downtown, 33137 en Edgewater, 33138 en Upper East Side, 33133 en Coconut Grove, 33135 en La Pequeña Habana y 33176 en Kendall. En Surfside y Bal Harbour, los valores son de Surfside.
¿Dónde son más caras las casas?
En casas, Key Biscayne es la zona más cara de las que comparamos, con un valor típico de $4,137,000, y Hollywood, la más asequible, con $511,000: una diferencia de 8 veces. En apartamentos, la más cara es Key Biscayne ($1,374,000) y la más asequible, Palmetto Bay ($220,000).
¿Suben o bajan los precios?
Depende de qué compres. En el último año, la casa típica de Miami-Dade subió un 1.3%, mientras que el apartamento típico bajó un 2.2%. Las casas en zonas exclusivas siguen subiendo con fuerza: Upper East Side, Coconut Grove, Coral Gables, Pinecrest, Sunny Isles Beach, Miami Beach, Surfside y Bal Harbour, Key Biscayne ganaron un 5% o más. En cambio, los apartamentos bajaron en 13 de las 21 zonas. Es un mercado con mucha oferta, en el que además las cuotas de muchos edificios han subido desde la ley de seguridad de condominios de 2022.
Fuente: Zillow Research. Área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach.
En el conjunto del área metropolitana, el precio mediano de venta de una casa fue de $582,723 en agosto de 2026, un +5.0% frente al mismo mes del año anterior.
¿Se puede negociar el precio?
Sí, y más que hace unos años. Estos indicadores del área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach muestran un mercado con más oferta y compradores con más margen:
| Indicador | Último dato | Hace un año |
|---|---|---|
| Viviendas vendidas por debajo del precio de lista | 77.0% | 80.1% |
| Precio de venta frente al precio de lista (mediana) | 96.6% | 96.3% |
| Días hasta firmar el contrato (media) | 97 | 101 |
| Viviendas en venta | 47,227 | 55,077 |
Fuente: Zillow Research. Casas y apartamentos juntos. Ventas: agosto de 2026; días e inventario: septiembre de 2026.
En la práctica: ofertar por debajo del precio pedido es lo normal, sobre todo en apartamentos y en viviendas que llevan tiempo en el mercado. Antes de ofertar en un condominio, revisa las cuotas, el estudio de reservas y las cuotas extraordinarias previstas: explican buena parte de las rebajas.
¿Cuánto cuesta alquilar?
El alquiler típico en Miami-Dade es de $2,789 al mes, y en Broward, de $2,457. Las zonas más caras para alquilar son Key Biscayne ($7,716) y Surfside y Bal Harbour ($5,096); las más asequibles, La Pequeña Habana ($2,067) y Kendall ($2,266). Si no tienes historial de crédito en EE. UU., lee cómo alquilar en Miami sin historial de crédito.
El alquiler típico de Zillow mezcla casas y apartamentos de todos los tamaños, según los anuncios. Por eso puede diferir del alquiler mediano del Censo que usamos en nuestras guías de barrio, que incluye contratos antiguos.
¿Cuánto cuesta el seguro de inundación?
Este es un dato que casi nadie publica: lo que pagan de verdad los dueños de casas por la póliza federal de inundación (NFIP), según las pólizas emitidas entre octubre de 2025 y septiembre de 2026. Es el costo total anual de la póliza, con recargos y tasas, para casas unifamiliares.
| Zona | Costo anual mediano de la póliza | Pólizas analizadas | Pólizas en zona de alto riesgo |
|---|---|---|---|
| Key Biscayne | $4,629 | 922 | 100.0% |
| Surfside y Bal Harbour | $4,020 | 952 | 99.8% |
| Miami Beach | $3,737 | 3,319 | 99.8% |
| Sunny Isles Beach | $3,461 | 159 | 100.0% |
| Palmetto Bay | $2,514 | 3,520 | 86.8% |
| Pinecrest | $2,277 | 2,002 | 71.9% |
| Upper East Side | $1,639 | 727 | 94.9% |
| Coconut Grove | $1,489 | 865 | 39.8% |
| Coral Gables | $1,484 | 2,207 | 54.2% |
| Fort Lauderdale | $1,267 | 12,107 | 87.3% |
| Edgewater y Wynwood | $1,170 | 472 | 77.1% |
| La Pequeña Habana | $1,104 | 110 | 67.3% |
| Hollywood | $1,084 | 8,793 | 89.4% |
| Aventura | $1,034 | 600 | 99.2% |
| Kendall | $968 | 16,035 | 90.2% |
| Weston | $760 | 3,310 | 9.5% |
| Doral | $673 | 2,627 | 68.4% |
| Hialeah | $592 | 9,397 | 95.6% |
| Miami Lakes | $552 | 4,132 | 98.6% |
Fuente: OpenFEMA, pólizas NFIP anonimizadas. Casas unifamiliares, por código postal y comunidad. Solo mostramos zonas con al menos 30 pólizas. No incluye seguros privados de inundación ni el seguro de hogar, que se contrata aparte.
Dos matices importantes. Primero, el precio depende sobre todo de la casa concreta: su altura sobre el nivel de inundación, su antigüedad y lo cerca que está del agua. Segundo, la póliza federal cubre como máximo $250,000 del edificio: en casas caras hace falta un seguro privado adicional. Te lo explicamos en nuestra guía del seguro de hogar e inundación en Miami.
¿Cuánto se paga de impuesto a la propiedad?
El impuesto a la propiedad se calcula sobre el valor imponible de la vivienda y depende del municipio. Estos son los tipos totales aproximados de 2025, sumando condado, escuelas, municipio y otras autoridades:
| Zona | Tipo total (mills) | Impuesto al año por cada $100,000 de valor imponible |
|---|---|---|
| Ciudad de Miami (Brickell, Downtown, Edgewater, Coconut Grove, La Pequeña Habana) | 19.99 | $1,999 |
| Miami Beach | 18.76 | $1,876 |
| Hialeah | 18.60 | $1,860 |
| Coral Gables | 18.19 | $1,819 |
| Miami Lakes | 17.66 | $1,766 |
| Pinecrest | 17.53 | $1,753 |
| Palmetto Bay | 17.37 | $1,737 |
| Doral | 17.22 | $1,722 |
| Kendall | 16.93 | $1,693 |
| Aventura | 16.75 | $1,675 |
| Sunny Isles Beach | 16.72 | $1,672 |
| Weston | 16.30 | $1,630 |
| Key Biscayne | 15.51 | $1,551 |
Si es tu vivienda habitual, la exención de homestead descuenta hasta $50,000 del valor y limita la subida anual. Un comprador extranjero no residente no la tiene. Lo calculamos con ejemplos en el costo real de tener una propiedad de lujo en Miami.
¿Qué zona encaja con mi presupuesto?
Según el valor típico, estas son las zonas donde una casa de gama media encaja en cada presupuesto:
| Presupuesto | Casas | Apartamentos |
|---|---|---|
| Hasta $650,000 | Hollywood, Hialeah, Fort Lauderdale, La Pequeña Habana, Aventura | Palmetto Bay, Hialeah, Hollywood, Kendall, La Pequeña Habana, Pinecrest, Miami Lakes, Weston, Doral, Fort Lauderdale, Aventura, Miami Beach, Upper East Side, Downtown, Coral Gables, Edgewater y Wynwood, Brickell, Sunny Isles Beach |
| De $650,000 a $1 millón | Doral, Miami Lakes, Weston, Kendall, Edgewater y Wynwood | Surfside y Bal Harbour |
| De $1 a $2 millones | Palmetto Bay, Sunny Isles Beach, Upper East Side, Surfside y Bal Harbour | Coconut Grove, Key Biscayne |
| Más de $2 millones | Coconut Grove, Coral Gables, Miami Beach, Pinecrest, Key Biscayne | — |
Para elegir entre ellas no basta con el precio: compara también escuelas, trayectos y riesgo de inundación en nuestra guía de barrios de Miami. Y si compras desde fuera de EE. UU., lee cómo comprar vivienda en Miami siendo extranjero.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en Miami?
El valor típico de una casa unifamiliar en el condado de Miami-Dade es de $599,000, y el de un apartamento, de $347,000, según Zillow (septiembre de 2026). Varía mucho por zona: de $511K en Hollywood a $4.14M en Key Biscayne.
¿Están bajando los precios de la vivienda en Miami?
Los de los apartamentos, sí: el apartamento típico de Miami-Dade bajó un 2.2% en un año. Las casas subieron un 1.3%, y en zonas exclusivas, bastante más.
¿Cuál es la zona más barata para vivir en Miami?
De las que comparamos, las casas más asequibles están en Hollywood y Hialeah, y los alquileres más bajos, en La Pequeña Habana y Kendall.
¿Cuánto cuesta alquilar en Miami?
El alquiler típico en Miami-Dade es de $2,789 al mes según Zillow, con zonas que van de $2,067 a $7,716.
¿Cuánto cuesta el seguro de inundación en Miami?
Para una casa unifamiliar con la póliza federal, el costo anual mediano va de $552 en Miami Lakes a $4,629 en Key Biscayne, según las pólizas de OpenFEMA. Depende sobre todo de la altura y la ubicación de la casa.
¿Cada cuánto actualizan estos datos?
Cada mes, cuando Zillow y OpenFEMA publican sus nuevos datos. La fecha de actualización aparece al principio de la página.
Fuentes y método
Los valores de la vivienda proceden del índice ZHVI de Zillow Research para casas unifamiliares y para condominios por separado, en el tramo medio del mercado (percentiles 35 a 65), suavizado y desestacionalizado, con datos de septiembre de 2026. Los alquileres, del índice ZORI de Zillow, que combina casas y apartamentos. Para los barrios de la ciudad de Miami usamos los barrios definidos por Zillow, y para su alquiler, el código postal principal. Los indicadores de venta (precio mediano, relación con el precio de lista, ventas por debajo de lista, días hasta el contrato e inventario) son del área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach. El costo del seguro de inundación es nuestra mediana del costo total de las pólizas NFIP de casas unifamiliares emitidas entre octubre de 2025 y septiembre de 2026, según los datos anonimizados de OpenFEMA, filtrados por código postal y comunidad. Los tipos del impuesto a la propiedad son los de 2025 del tasador de propiedades de Miami-Dade y del Departamento de Hacienda de Florida, con los cálculos explicados en nuestras guías de lujo y de barrios. Actualizamos la página cada mes. Es información general, no una tasación ni asesoría financiera.
Fuentes
- Zillow Research: Housing data (ZHVI, ZORI and market metrics)
- OpenFEMA: FIMA NFIP Redacted Policies (data.gov catalog)
- Miami-Dade Property Appraiser: 2025 proposed millage rate comparison (PDF)
- Florida Department of Revenue: 2025 comparison of levies, Broward County (PDF)
- FEMA: Flood Map Service Center