Comprar vivienda en Miami siendo extranjero: guía paso a paso

En EE. UU. no hace falta ser ciudadano ni residente para comprar una vivienda, y Miami es uno de los mercados favoritos de los compradores extranjeros. Pero el proceso, los impuestos y algunas reglas propias de Florida son distintos de los de tu país. Esta guía te explica, paso a paso y con los datos oficiales, cómo se compra, cuánto cuesta cerrar la operación, qué revisar si es un condominio y qué impuestos te esperan si la alquilas o la vendes.

Precios actualizados cada mes: consulta el valor típico de casas y apartamentos, el alquiler y el seguro de inundación de cada zona en precios de vivienda en Miami por zona.

¿Puede comprar un extranjero?

Sí. No necesitas ser ciudadano, tener residencia permanente ni un visado concreto para comprar una vivienda en Florida. Tampoco hace falta un número de Seguro Social para firmar la compra. Lo que sí vas a necesitar es tu pasaporte, una forma de mover el dinero desde un banco y, si vas a alquilar la vivienda o la vendes más adelante, un número fiscal del IRS, como el ITIN.

Comprar no te da derecho a vivir en EE. UU.: la vivienda y tu estatus migratorio son cosas distintas.

La excepción: compradores de ciertos países

El mercado en cifras

Según la Oficina del Censo de EE. UU. (encuesta ACS, promedio 2020-2024):

El valor del Censo es lo que estiman los propios dueños, promediado en cinco años, así que no equivale al precio de los anuncios actuales, que en muchas zonas es más alto. Lo que sí muestra bien es el costo de mantener la vivienda: incluso sin hipoteca, el propietario mediano de Miami-Dade gasta más de $800 al mes en impuestos, seguros, servicios y cuotas.

A nombre de quién comprar

Las formas más habituales son comprar a tu nombre, solo o con otra persona, o a través de una empresa, normalmente una LLC. Cada opción tiene consecuencias distintas en impuestos de EE. UU. y de tu país, en herencias y en financiación: muchos bancos no prestan a una LLC recién creada, por ejemplo. Es una decisión para tomar con un contador y un abogado antes de firmar el contrato, no después. Si te planteas la LLC, empieza por nuestra guía sobre cómo abrir una LLC en Florida.

Contado o hipoteca

Muchos compradores extranjeros pagan al contado, lo que simplifica y acelera la compra. Si necesitas financiación, existen hipotecas para extranjeros (foreign national mortgages), que ofrecen algunos bancos y prestamistas sin exigir crédito en EE. UU. Las condiciones varían mucho, pero en general piden:

• una entrada mayor que a un residente;
• prueba de ingresos y de fondos en tu país, a menudo traducida;
• reservas: dinero disponible para varios meses de cuotas;
• una cuenta en un banco de EE. UU. Te ayudamos a elegirla en nuestra comparativa de bancos.

Pide una carta de preaprobación antes de buscar en serio: en Miami, muchas ofertas se aceptan o se descartan por lo sólida que parece la financiación.

El proceso, paso a paso

1. Define el presupuesto completo: precio, gastos de cierre, seguro, impuestos y, si es un condominio, cuotas de la comunidad.
2. Elige un agente inmobiliario con licencia. Comprueba su licencia en el buscador oficial de Florida.
3. Haz la oferta. Si el vendedor la acepta, firmáis un contrato de compraventa y entregas un depósito de garantía (escrow), que custodia un tercero, normalmente la compañía de títulos o un abogado.
4. Inspección y revisión. El contrato suele dar unos días para inspeccionar la vivienda y, si es un condominio, revisar sus documentos. Es el momento de negociar o retirarte según lo que pacte el contrato. Revisa también el aviso de inundaciones que el vendedor debe entregarte antes o al firmar el contrato (sección 689.302): indica si sabe de inundaciones que hayan dañado la vivienda, si reclamó al seguro y si recibió ayudas, por ejemplo de FEMA.
5. Financiación y tasación, si usas hipoteca.
6. Título y seguro de título. La compañía de títulos comprueba que el vendedor es el dueño y que no hay deudas sobre la vivienda, y emite el seguro de título.
7. Cierre. Firmas, pagas y recibes las llaves. La escritura se inscribe en el registro del condado. Si no puedes estar en Miami, se puede firmar a distancia o con un poder.

Cuánto cuesta el cierre

Además del precio, hay impuestos y gastos que se pagan al cerrar. Estos son los impuestos que fija la ley y las tarifas que publica la Secretaría del Tribunal de Miami-Dade (Clerk of the Court):

En el resto de Florida, el timbre de la escritura es de $0.70 por cada $100. A los impuestos se suman otros gastos que varían según el caso: seguro de título, compañía de títulos o abogado, inscripción en el registro, inspección, tasación y comisiones del banco. Quién paga cada concepto se negocia en el contrato.

Si compras en un condominio

Tras el derrumbe de Surfside en 2021, Florida endureció las normas para los edificios de condominio de tres o más pisos:

• Inspección estructural obligatoria (milestone inspection) cuando el edificio cumple 30 años, o 25 si la autoridad local lo exige, por ejemplo por la cercanía al mar, y después cada 10 años (sección 553.899).
• Estudio de reservas estructurales (SIRS) al menos cada 10 años, que cubre techo, estructura, impermeabilización, ventanas y otros elementos. Desde los presupuestos de 2025, la comunidad ya no puede renunciar a esas reservas (sección 718.112).

En la práctica, muchos edificios han tenido que subir las cuotas o aprobar cuotas extraordinarias (special assessments) para hacer reparaciones. Antes de comprar, pide la inspección, el estudio de reservas, el presupuesto de la comunidad y las actas recientes, y pregunta si hay cuotas extraordinarias aprobadas o previstas.

Después de comprar: impuestos y gastos

• Impuesto sobre la propiedad. Se paga cada año al condado, según el valor tasado. La exención homestead, que reduce el valor tasado y limita sus subidas, es solo para quien hace de la vivienda su residencia permanente: en Miami-Dade, el tasador exige ser ciudadano o residente permanente de EE. UU. y residente en Florida a 1 de enero. Si no tienes homestead, el aumento anual del valor tasado está limitado al 10%, salvo para los impuestos escolares.
• Seguro de vivienda. En Miami es uno de los gastos más altos, por el riesgo de huracán. La ley obliga a las aseguradoras a aplicar descuentos por las medidas de protección contra el viento, como ventanas o contraventanas antihuracanes y un buen anclaje del techo (sección 627.0629), así que pide una inspección de mitigación de viento (wind mitigation). Si no encuentras seguro privado, existe Citizens Property Insurance, una entidad del Estado de Florida para quien no consigue cobertura en el mercado. Si tienes hipoteca, el banco exigirá el seguro. Te lo explicamos en detalle, con el riesgo de cada barrio, en nuestra guía del seguro de hogar e inundación en Miami.
• Seguro de inundación. El seguro de vivienda normal no cubre las inundaciones. Consulta la zona de riesgo en el mapa de inundaciones de FEMA: si la vivienda está en una zona de alto riesgo y tienes hipoteca, el banco te exigirá un seguro de inundación aparte.
• Cuotas de la comunidad, si es un condominio o una urbanización con asociación.

Si la alquilas o la vendes

Si la alquilas, el alquiler que cobra un no residente tributa en EE. UU. Por defecto, se retiene el 30% de los ingresos brutos, salvo que un tratado lo reduzca. También puedes elegir que tribute como ingreso de un negocio, presentando declaración, lo que permite deducir gastos. Necesitarás un ITIN y, casi seguro, un contador.

Si la vendes, se aplica la ley FIRPTA: el comprador debe retener, en general, el 15% del precio y enviarlo al IRS como anticipo de tu impuesto. Si lo que te corresponde pagar es menos, puedes pedir una retención menor con el formulario 8288-B y recuperar la diferencia al declarar. Hay una excepción: no se retiene nada si el precio es de $300,000 o menos y el comprador va a vivir en la vivienda.

Preguntas frecuentes

Siguiente paso

Antes de comprar, prepara la parte financiera: elige banco con nuestra comparativa de bancos y, si vas a alquilar la vivienda, pide tu ITIN. Y si te interesa el mercado de alto nivel, lee Miami, ciudad de millonarios.